Bài viết này đã nằm trong mục “Bài viết nháp” được hơn 1 năm rồi. Có thể thông tin không còn đúng với thời điểm hiện tại. Nếu bạn có ý định mua nhà thì nên hỏi thêm luật sư để tham khảo ý kiến về các luật mới ban hành/áp dụng.
Sau hai năm (mà tính đến nay là gần bốn năm) “lăn lộn” để ổn định ở một thành phố mới, cuối cùng tôi cũng có thể mơ về ngôi nhà của riêng mình. Ban đầu tôi có ý định mua nhà ở Việt Nam, nhưng suy đi tính lại, chuyển tiền tới lui giữa 2 đất nước sẽ phải tốn một khoản phí chuyển đổi và chênh lệch tỷ giá mua bán. Với lại cuộc sống hiện tại của tôi là ở Úc, tôi cảm thấy mua tại Úc sẽ dễ dàng và có lợi hơn.
Bài viết này được viết theo kinh nghiệm của tôi, nếu có gì khác so với kinh nghiệm của bạn thì cùng nhau chia sẻ nha.
Tiến trình mua nhà ở Victoria
Tôi hiểu khả năng của mình không thể mua ở gần trung tâm thành phố Melbourne hay những nơi lân cận. Tự bản thân đứng ra vay một mình mà không có sự hỗ trợ nào thì phải có mức lương cao (trên $100,000/năm) thì may ra mới có thể mua ở các khu thuận tiện.
Tính ra nếu chỉ muốn căn 1 phòng ngủ hoặc căn studio thì cũng khả thi đó, nhưng tôi lại muốn một căn rộng rãi có sân vườn hơn. Tôi có thể trồng rau trồng hoa, em bé có thể phụ giúp mẹ tưới cây mỗi buổi chiều, nghe cũng khá là chill ha. Dù giá nhà đang hạ (thời điểm viết bài là tháng 11/2024), nhưng không vì vậy mà tăng khả năng tôi có thể mua được căn nhà mong muốn ở gần trung tâm.
#1 – Việc đầu tiên phải làm
Tưởng tượng về căn nhà
Đầu tiên tôi xác định ngôi nhà tương lai của mình sẽ như thế nào để lên kế hoạch tiết kiệm:
- nhà 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 hay 4 phòng ngủ? bao nhiêu nhà vệ sinh/nhà tắm?
- chung cư hay townhouse hay nhà trên đất có sân vườn riêng?
- ở khu vực nào, dân trí có cao không? thích ở khu người Việt, người Hoa, người Ấn hay Trung Đông?
- có yêu cầu nào khác không (gần chợ, gần ga tàu, gần trạm xe buýt, trường học, bệnh viện…)?
- nhà xây mới hay mua nhà cũ?
Đồng thời tham khảo giá nhà trên các trang web như Real Estate, Property. Có nhiều trang khác nữa nhưng tôi thường xem 2 trang này nhất.
Tiết kiệm
Mua nhà ở Úc cũng giống mua nhà ở Việt Nam, nếu có khả năng thì mua đứt, còn nếu không có thì vay rồi trả góp. Bạn có thể chọn vay bao nhiêu phần trăm của giá trị căn nhà — nhiều nhất là 95% — tuỳ thuộc vào khả năng tài chính của bạn.
- Nếu bạn có nhiều tiền, đủ để đặt cọc và trả thêm một phần tiền nhà thì bạn sẽ chỉ cần vay một khoản ít. Nhiều người được người thân hỗ trợ (cha mẹ cho, tiền thừa kế) hoặc họ tiết kiệm trong thời gian dài thì không cần phải lo lắng việc có thể vay được bao nhiêu, liệu có vay đủ số tiền mình cần không. Đồng nghĩa với việc mỗi tháng phần trả góp sẽ “nhẹ gánh” hơn.
- Nếu bạn không có nhiều tiền, nhưng vẫn muốn mua nhà trả góp thì bạn sẽ phải có ít nhất số tiền để đặt cọc khi mua nhà. Tuỳ người bán mà tiền cọc sẽ từ 5% – 20% giá trị căn nhà. Khi không có nhiều tiền thì cánh cửa để đi đến việc mua nhà sẽ hẹp hơn. Bạn sẽ phải vay nhiều hơn, ngân hàng sẽ xét duyệt khắt khe hơn để đảm bảo bạn đủ khả năng trả nợ trong thời gian cam kết. Nếu bạn có công việc toàn thời gian thì sẽ dễ thở hơn một chút.
Vì vậy kế hoạch tiết kiệm để mua nhà sẽ được tính bằng năm: 1 năm, 2 năm, 3 năm, 5 năm hay lâu hơn nữa. Nếu có thể thì nên lập bảng tính để tính toán kế hoạch tiết kiệm và kế hoạch trả nợ.
Bạn đoán xem tôi đã tiết kiệm trong bao lâu? Tính từ khi đặt ra mục tiêu, tôi đã làm việc cật lực và tiết kiệm trong 10 tháng.
Đủ để đặt cọc không? Đương nhiên là không rồi =))) Nên tôi gọi vốn và mượn thêm từ “family bank”!
First Home Buyer
Nếu bạn giữ PR hoặc quốc tịch Úc, bạn có thể nộp hồ sơ để tham gia chương trình hỗ trợ của chính phủ có tên First Home Buyer. Quá trình xét duyệt khoảng từ 1-3 tháng. Nếu được chấp thuận, chính phủ sẽ “góp” 20% giá trị căn nhà—tức là sẽ đồng sở hữu với bạn và đương nhiên sẽ có một số điều kiện đi kèm. Và khoản vay ngân hàng của bạn sẽ ít đi. Nói chung nếu đủ điều kiện để tham gia First Home Buyer thì đỡ stress vì tiền nong dữ lắm.
Tuy nhiên vì một số lí do mà tôi không chọn First Home Buyer.
CẬP NHẬT 2026: Tính đến thời điểm hiện tại, không tham gia First Home Buyer là lựa chọn đúng đắn. Nhiều người mua nhà đang gặp phải tình trạng âm vốn chủ sở hữu vì một số luật mới được ban hành.
#2 – Chọn nhà
Thực ra thì tôi không phải chọn gì nhiều. Sau khi tự đặt câu hỏi và trả lời, tôi quyết định mua đất rồi xây nhà (đơn giản vì thích nhà mới). Nên nhà thì không phải chọn, chỉ chọn giá thôi ^^
Cuối cùng tôi chốt căn $420,000 chưa bao gồm những chi phí khác. Đại khái là vừa tầm, trong khả năng, đủ các tiêu chí đề ra mỗi tội hơi xa. Nhưng ở Úc mà, xa gần gì thì cũng phải chạy xe hơi nên không việc gì phải xoắn =))
#3 – Hỏi vay
Sau khi đi xem và ưng ưng, tôi bắt đầu liên hệ broker và ngân hàng để hỏi xem với khả năng tài chính như tôi thì sẽ vay được tối đa bao nhiêu (60%, 70% hay 80% giá trị căn nhà) để còn dễ bề tính toán coi đủ hay thiếu tiền.
Broker trong mua bán nhà có thể hiểu đơn giản là người môi giới cho vay. Họ sẽ là trung gian để kết nối người vay và ngân hàng, để hỗ trợ người vay có thể vay được nhiều nhất. Đôi khi vay thông qua broker sẽ được nhiều hơn vay trực tiếp với ngân hàng, nhưng ở trường hợp của tôi thì ngược lại.
Liên hệ broker
Bên bán giới thiệu cho tôi một broker. Tôi cung cấp bảng lương cho broker rồi đợi 1-2 ngày để họ làm việc.
Broker thông báo tôi chỉ vay được 50% giá trị căn nhà vì tôi còn có người phụ thuộc — chính là em bé cục Bôm — và kèm thêm một số lí do khác. Tuy không hiểu lắm về các tiêu chí để đánh giá nhưng tôi nghĩ mình phải vay được nhiều hơn thế. Vì vậy tôi đã trực tiếp liên hệ với ngân hàng.
Liên hệ ngân hàng
Ở Úc có nhiều ngân hàng nhưng từ lúc sang Úc đến giờ, tôi dùng chủ yếu Bank Aus và Commbank.
Bank Aus xét hồ sơ vay khó hơn Commbank.
Sau khi trao đổi với trưởng bộ phận cho vay của Commbank, tôi thể hiện rõ mong muốn về số tiền vay. Họ yêu cầu nhiều hơn về bảng lương (payslip của 9 tháng lương gần nhất thay vì 3 tháng như thông thường) và đặt nhiều câu hỏi hơn vị broker đã nhắc đến ở trên kia. Các câu hỏi đều về các khoản trả góp hiện có: nhà, xe, điện thoại… Nếu tôi có bất kì khoản vay hoặc nợ xấu nào thì coi như khả năng vay/số tiền có thể vay của tôi bị giảm đi đáng kể. Rất may tôi không có khoản vay nào, lịch sử tài chính sạch sẽ tinh tươm.
Họ thông báo tại chỗ rằng tôi có thể vay được 90% giá trị căn nhà và lập tức gửi cho tôi Pre-approval letter (thư chấp thuận cho vay) để tôi gửi cho bên bán.
Đây là một bước đệm tốt để tôi mạnh dạn yêu cầu kí kết hợp đồng với bên bán.
#4 – Đặt cọc và thanh toán
Vì tôi mua đất xây nhà nên chia làm 4 giai đoạn thanh toán:
- Đặt cọc 1% giá trị căn nhà để giữ chỗ
- Tiến hành mua đất trước, đặt cọc 4% còn lại của miếng đất
- Kí hợp đồng xây nhà, đặt cọc 5% còn lại của xây nhà
- Trả tiền cho luật sư bất động sản sau khi kết thúc các giao dịch về miếng đất
Cung cấp tài liệu theo yêu cầu của ngân hàng và đợi ngân hàng giải ngân cho cả 2 phần đất và nhà.
Sau khi hoàn thành mỗi lần đặt cọc/thanh toán, bên bán sẽ tiến hành triển khai những công việc đi kèm và thảo luận với bên mua về những vấn đề liên quan. Ví dụ như ban đầu toàn bộ diện tích khu đất của tôi là 140 mét vuông, nhưng sau này họ nói nhà tôi sẽ được rộng ra thêm một xíu, nới ra phía trước một xíu; hay chọn màu sắc cho căn nhà: mái nhà, tường, sàn gỗ… hoặc kiểu bồn rửa mặt trong toilet (tròn hay vuông), kiểu hoa văn trên cửa garage…
Tổng kết kinh nghiệm mua nhà ở Victoria
Tóm tắt các khoản chi phí khi mua nhà ở Victoria
- Đặt cọc 10% (Deposit)
- Thuế trước bạ (Stamp Duty), có thể tạm tính ở đây
- Thuê luật sư bất động sản (Conveyancer)
- Bảo hiểm đất (Title Insurance)
- Các chi phí phát sinh khi xây nhà (nếu có), thường là liên quan đến đào đất để làm móng nhà, đất cứng khó đào thì phải thuê thêm dụng cụ chuyên dụng để làm
- Hệ thống ga (để sử dụng bếp ga, máy nước nóng tại bếp và nhà tắm)
- Hệ thống điện năng lượng mặt trời (tuỳ chọn của chủ nhà)
- Thuế đất (Notice Rates Of Charge)
Các lưu ý khi mua nhà
- Nếu không rành về ngôn ngữ, về thủ tục hay bất cứ thứ gì về việc mua bán nhà thì nên có một “chuyên gia” đồng hành trong quá trình mua bán. Người đó có thể là luật sư (luật sư này khác với luật sư bất động sản conveyancer) hoặc người đã từng có kinh nghiệm và thực sự giỏi về ngôn ngữ, để trong quá trình đàm phán thảo luận, người này có thể đặt ra những câu hỏi cần thiết và thông minh, giúp mình không bị “hớ”
- Lúc kí hợp đồng cần kiểm tra kỹ địa chỉ của căn nhà
Tôi bị dính lỗi địa chỉ không đồng nhất giữa các trang hợp đồng và chính ngân hàng đã phát hiện ra điều đó. Vì vậy phải tốn thêm thời gian (2 ngày) để bên bán sửa lỗi. Rất may là ngân hàng cũng đã hỗ trợ để tiến trình giải ngân không bị chậm trễ
- Bị trễ hạn thanh toán với người bán nên bị phạt đâu đó $500, lỗi này là “nhờ” sự hỗ trợ của conveyancer. Trong lúc bực bội tôi đã mém kiện cô conveyancer này, nhưng suy đi tính lại, mình cứ phải được việc của mình trước đã nên mới thôi
- Phải liên tục theo dõi tiến độ và thăm nom căn nhà để nếu có phát hiện gì “thiếu thiếu” hay “sai sai” thì phải lập tức lưu lại hình ảnh và liên hệ với bên xây dựng ngay lập tức
Sau hơn 1 năm, căn nhà cuối cùng cũng đã thành hình. Bình thường xây riêng lẻ từng căn rất nhanh nhưng căn nhà của tôi nằm trong dự án đã quy hoạch nên bên xây dựng tiến hành xây 1 lúc 8 căn, vì vậy mà tiến độ có hơi chậm. Công chuyện tiếp theo mà tôi cần tính toán là mua nội thất ^^ khoản này cũng khá căng nè chứ không đùa được đâu!!! Nhưng so với khoản tiền lớn đã dành ra cho căn nhà thì phần nội thất cũng chỉ là xíu xiu thôi ^^ Cố lên!!!
